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Risponde degli oneri per la straordinaria manutenzione del fabbricato condominiale il venditore che abbia preso parte all’assemblea finalizzata all’approvazione dei relativi interventi, celebrata prima del rogito di vendita, e abbia taciuto tale circostanza agli acquirenti.

La vicenda. I proprietari di un immobile chiamano in causa il venditore che aveva loro taciuto l’approvazione da parte del condominio di lavori di straordinaria manutenzione, avvenuta nel corso di un’assemblea svoltasi prima della stipula del rogito e alla quale lo stesso venditore aveva preso parte.

Gli attori chiedono, pertanto, il rimborso dell’importo corrisposto al condominio a titolo di contribuzione pro quota.

Il giudizio, svoltosi in contumacia, si conclude con l’accoglimento della pretesa attorea.

=> Paga il venditore se le spese straordinarie sono state deliberate prima della vendita

La sentenza. Il Tribunale di Roma con sentenza 14773 del 07-07-2015 si sofferma previamente sul contenuto dell’atto di citazione, e ritiene la domanda sufficientemente determinata quanto al petitum–ossia la condanna del venditore al rimborso di una certa somma di denaro – ma “variegata” rispetto alla causa petendi risultando invocate, in via alternativa,una responsabilità precontrattuale per malafede nelle trattative, la responsabilità di cui all’art. 1492 c.c. in tema di garanzia per i vizi della vendita,la responsabilità ai sensi dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., che disciplina il subentro dell’acquirente nella compagine condominiale.

Ritenendo validi i riscontri probatori in punto di fatto,peraltro corroborati dalla condotta processuale del convenuto, il giudice emette sentenza di condanna la cui motivazione risiede non in una delle suindicate fattispecie di responsabilità, bensì nell’art. 2 del contratto definitivo di vendita, che pone a carico del dante causa “…ogni imposta, tassa, tributo, contributo nonché ogni onere di indole condominiale, delle utenze…ancorché accertato o richiesto posteriormente alla data di stipula del presente atto”.

Afferma, pertanto, il Giudice: “E’ evidente che, nel caso di specie, i lavori in questione furono deliberati ed approvati in epoca largamente anteriore all’acquisto dell’immobile (…) dal momento che, già alla data del 7 luglio 2010, era stata definita la necessità di esecuzione dei lavori ed era addirittura in corso di assegnazione l’appalto per l’esecuzione delle opere” (Trib. Roma n. 14473/2015).

Dal che la responsabilità,di natura contrattuale, del venditore.

=> Spese condominiali a carico del venditore se si riferiscono a servizi prestati quando era ancora proprietario

Principi giurisprudenziali. Quanto alle diverse ipotesi di responsabilità prospettate dall’attore, la sentenza fa cenno ad alcuni principi di diritto che meritano un supplemento di riflessione.

Da un lato, la responsabilità precontrattuale del venditore –derivante da comportamenti dolosi, colposi o comunque inosservanti del precetto di buona fede nella conduzione delle trattative e formazione del contratto – viene esclusa, a parere del giudicante, poiché assorbita in quella contrattuale che consegue al perfezionamento del negozio.

=> Salta la compravendita se il venditore omette di compiere le formalità burocratiche entro la data concordata per la stipula del rogito

Tale principio è stato, tuttavia,superato dalla Cassazione, che afferma sussistere responsabilità precontrattuale anche in caso di perfezionamento di un contratto valido ed efficace, ma meno conveniente poiché concluso a valle di una condotta contraria a buona fede: “La violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, stabilito dall’art. 1337 c.c., assume rilievo non soltanto nel caso di rottura ingiustificata delle trattative, ovvero qualora sia stipulato un contratto invalido o inefficace, ma anche, quale dolo incidente (art. 1440 c.c.), se il contratto sia valido e tuttavia risulti pregiudizievole per la parte rimasta vittima del comportamento scorretto; in siffatta ipotesi, il risarcimento del danno deve essere commisurato al “minor vantaggio”, ovvero al “maggior aggravio economico” prodotto dal comportamento tenuto in violazione dell’obbligo di buona fede, salvo che sia dimostrata l’esistenza di ulteriori danni che risultino collegati a detto comportamento da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto” (Cass. Civ. n. 19024/2005).

Dall’altro lato, il Tribunale non ha ritenuto sussumerela fattispecie in oggetto nella disciplina dei vizi del bene venduto, trattandosi nel caso di specie di obbligazioni propter rem, accessorie al diritto dominicale trasferito con la compravendita (“e se non appare appropriato configurare la questione sotto il profilo di vizi occulti del bene, non trattandosi propriamente di difetti del bene, quanto di obbligazioni accessorie, relative alle parti comuni dell’edificio”).La tipologia di vizi considerati dall’art. 1490 c.c. si sostanzia, infatti, in un difetto materiale e/o strutturale del bene, tale da incidere sulla sua utilizzabilità o sul suo valore, in conseguenza di un difetto di fabbricazione, formazione e produzione.

La Cassazione ha, peraltro, esaminato la questione da un’altra prospettiva, ritenendo che l’eventuale stato di degrado delle parti comuni, e i conseguenti oneri a carico dell’acquirente per gli interventi di manutenzione, non costituiscono vizi dell’immobile, bensì una caratteristica o “qualità” del fabbricato cui appartiene il bene compravenduto: “Alla stregua di tali argomentazioni la Corte lombarda ha motivatamente ritenuto che, trattandosi della vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale certamente non nuovo (…) il concreto (ed accertato) stato di vetustà (“evidente e visibilissimo”) integrasse una caratteristica o qualità negativa del bene stesso che non era propriamente riconducibile al concetto di vizio come enunciato dall’art. 1490 c.c. (…) senza che, perciò, nella fattispecie si fossero venuti a configurare i presupposti per l’applicazione della disciplina prevista dall’art. 1495 c.c.” (Cass. Civ. n. 1023572013).

„Il vademecum essenziale: documenti anagrafici, documenti reddituali e documenti riferiti all’immobile“

Accendere un mutuo in banca, quali documenti servono? Secondo quanto riferito dal settore comunicazione di Unicredit, la  valutazione della fattibilità della richiesta, necessaria ai fini della concessione del mutuo, avviene grazie all’analisi di alcuni documenti: documenti anagrafici, documenti reddituali e documenti riferiti all’immobile.

Documenti anagrafici:

Carta d’identità e codice fiscale

Certificato contestuale (residenza e famiglia)

Permesso di soggiorno (per i cittadini extracomunitari)

Eventuale omologa di separazione o sentenza di divorzio

Estratto dell’atto di matrimonio

Modulistica Antiriciclaggio (modulo gianos solo intestatari)

Documenti reddituali:

Ultime tre buste paga (per lavoratori dipendenti) o cedolino della pensione (per pensionati)

Modello Cud se presente modello 730/Unico

Ultimo contratto di lavoro (solo se anzianità lavorativa inferiore a tre mesi)

Per i soggetti con anzianità presso lo stesso datore di lavoro uguale o inferiore a 7 mesi, ultimo contratto di lavoro dal quale si evinca la durata dell’eventuale periodo di prova

Ultimo modello CUD o 730

Ultimi due modelli unici (per lavoratori autonomi) e modello F24

Ultimo estratto conto corrente

Documenti relativi all’immobile:

Proposta d’acquisto o copia del contratto preliminare

Atto di provenienza (rogito venditore) e Planimetria catastale

Copia della domanda firmata dal proprietario, di rilascio del certificato di abitabilità/agibilità, già presentata allo sportello unico, riportante l’elenco di tutti gli allegati presentati;

Eventuale condono edilizio per immobili ante 1967 non avanzare richiesta della presente documentazione

Nulla osta all’intervento ed all’iscrizione ipotecaria, da parte dell’Ente concedente, per le operazioni di mutui con garanzia ipotecaria a fronte di immobili edificati in “Diritto di superficie”

Nel caso di ristrutturazione dovranno inoltre essere prodotti: copia conforme dell’eventuale provvedimento autorizzativo; copia della comunicazione di inizio lavori; computo metrico estimativo o preventivo di spesa.

Ci sono poi particolari prodotti per i giovani (leasing abitativo under 35). Per i giovani con età al di sotto dei 35 anni, che desiderano acquistare la prima casa accedendo all’offerta del leasing immobiliare abitativo, sono riservate agevolazioni fiscali ai fini delle imposte sui redditi delle persone fisiche. In particolare gli under 35 possono beneficiare di una detrazione pari al 19% delle spese sostenute per i canoni di leasing, nonché per i relativi oneri accessori (o commissioni per servizi accessori quali ad esempio invio di copie di documenti, variazione banca di appoggio) per un importo non superiore a 8mila euro annui e del prezzo di ‘riscatto’ a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20mila euro.

La possibilità di utilizzare di nuovo l’agevolazione prima casa non può essere riconosciuta nel caso in cui il contribuente, che ha già fruito delle agevolazioni prima casa in sede di acquisto a titolo oneroso, proceda all’acquisto di un nuovo immobile a titolo gratuito. A meno che non ricorrano i presupposti per l’applicabilità della previsione del comma 4-bis della Nota II-bis), all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.

Cioè: se risulti già in possesso di un immobile acquistato a titolo oneroso usufruendo delle agevolazioni prima casa, in occasione della stipula di un atto di donazione di un’abitazione, potrai richiedere nuovamente le stesse agevolazioni per acquisto prima casa solo se t’impegni a vendere l’immobile pre-posseduto entro l’anno dal nuovo acquisto.

Questo il “succo” del discorso dell’Agenzia delle Entrare, che, come spesso succede, nella Circolare ripete all’infinito lo stesso concetto, interrompendolo con gli utili riferimenti normativi ma finendo per essere incomprensibile. Comunque, cerchiamo di capirci qualcosa: di seguito, i passaggi fondamentali della risoluzione n. 86/E del 4 luglio 2017.

I dettagli della Risoluzione delle Entrare

<L’applicazione dell’agevolazione in argomento per l’acquisto a titolo gratuito non preclude la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, dei benefici riservati alla prima casa, “per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”. Tali chiarimenti sono stati affermati dalla circolare n. 44 del 7 maggio 2001 e confermati con la circolare n. 18 del 29 maggio 2013.

In particolare, ai sensi della lettera c) della citata Nota II – bis), le agevolazioni prima casa spettano a condizione, tra l’altro, “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni“.

Inoltre, la possibilità di reiterare il trattamento agevolativo prima casa non può essere riconosciuta, in linea generale, nel caso in cui il contribuente, che ha già fruito delle agevolazioni prima casa in sede di acquisto a titolo oneroso, proceda all’acquisto di un nuovo immobile a titolo gratuito: anche per fruire delle agevolazioni previste, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, dall’articolo 69 della legge n. 342 del 2000, devono sussistere le condizioni previste dalla Nota II bis), e, dunque, l’agevolazione risulta preclusa nel caso in cui il contribuente risulti già titolare di un diritto acquisito con le agevolazioni di cui all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, ovvero sulla base delle altre disposizioni agevolative richiamate dalla lett. c) della predetta Nota, salvo che non ricorrano i presupposti per l’applicabilità della previsione recata dal comma 4 bis della Nota II bis.

Al riguardo, l’articolo 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 ha ampliato l’ambito applicativo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il nuovo regime, in buona sostanza, consente al contribuente di fruire delle agevolazioni prima casa in relazione all’acquisto di un nuovo immobile anche se risulta già in possesso di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che si impegni ad alienare l’immobile pre-posseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato>.

Quale valore legale attribuire alle planimetrie allegate ai contratti di compravendita di immobili?

La questione è molto importante (ed interessante), in quanto la loro allegazioni unitamente alle modalità di citazione può essere dirimente rispetto a contrasti sull’oggetto della compravendita.

In una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, la n. 26609, depositata in cancelleria il 21 dicembre 2016, si ribadisce con chiarezza quello che è il valore da attribuirsi alle planimetrie, riaffermando come le stesse debbano essere considerate.

Il caso. Un ente comunale acquistava da un costruttore un intero edificio, eccezion fatta per due unità immobiliari che il venditore si riservava e che poi successivamente cedeva ad altri.

Successivamente il Comune chiudeva una parte dei portici per realizzare unità immobiliari: i condòmini non ci stavano e rivendicano la natura condominiale dei portici chiedevano la riduzione in pristino dello stato dei luoghi: insomma le nuove unità immobiliari dovevano essere eliminate.

Il giudizio di primo grado li vedeva soccombere, ma la Corte di appello gli ha dato ragione: quel portico era condominiale senza alcun ombra di dubbio.

Tale, infatti, risultava dal contratto di cessione intercorsi tra il Comune ed il costruttore ed in particolare dalle planimetrie allegate al predetto contratto.

Da qui la conclusione della vertenza davanti ai giudici di piazza Cavour. Conclusione favorevole ai condòmini e contraria al Comune.

Si legge nella sentenza che “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la quaestio voluntatis della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto.

Nella specie la corte territoriale ha dato adeguatamente conto delle ragioni per le quali ha ritenuto – con accertamento di fatto sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione (cfr. Cass. 12594/13)” (Cass. 21 dicembre 2016 n. 26609).

In pratica aiutare la descrizione dello stato dei luoghi con l’allegazione di una planimetria è fatto possibile e che consente di dare a quell’elaborato valore dirimente nel caso di contrasti sulle cose oggetto di compravendita o comunque di elemento utile a valutare che cosa si sia inteso vendere nel caso di imprecisa o poco chiara descrizione letterale dello stato dei luoghi.

Nel caso risolto dalla Corte di Cassazione, che s’è limitata a confermare il giusto ragionamento contenuto nella sentenza di appello impugnata, non si ponevano dubbi sul fatto che il portico fosse condominiale, sia perché così espressamente nominato nel contratto e sia perché così chiaramente individuato anche graficamente nella planimetria allegato al medesimo documento.